زمان برگزاری کارگاه رایگان چالش‌های تعویض سند مالکیت دفترچه‌ای:

شنبه ۸ آذر ساعت ۱۸ الی ۲۱

مدرس دوره کارگاه رایگان چالش‌های تعویض سند مالکیت دفترچه‌ای:

دکتر سیدعلی خراسانی

• وکیل پایه یک دادگستری
• مدرس دانشگاه
• مؤلف کتاب ثبت املاک در نظام حقوقی ایران انتشارات دادبانان دانا

شماره پشتیبانی و پیام رسان:

02175323000

09104502525

آیدی پشتیبانی تلگرام:

dadbanandana

در نظام ثبتی کشور، «سند مالکیت دفترچه‌ای» سال‌ها ابزار رسمی اثبات مالکیت در معاملات اموال غیرمنقول بوده است؛ اما با تحولات جدید در ساختار ثبت، حرکت به سمت سند تک‌برگی و حذف تدریجی اسناد دفترچه‌ای، فرایند تازه‌ای ایجاد کرده که با چالش‌ها، ابهامات و مسائل حقوقی متعددی همراه است. این کارگاه با تمرکز بر تحلیل چالش‌های تعویض سند مالکیت دفترچه‌ای، به بررسی دقیق ابعاد حقوقی، ثبتی و اجرایی این موضوع می‌پردازد.

ضرورت بررسی چالش‌های تعویض سند مالکیت دفترچه‌ای

در سال‌های اخیر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با هدف افزایش دقت، جلوگیری از جعل، شفافیت در سوابق ثبتی و هماهنگی با سامانه مدیریت یکپارچه املاک، برنامه‌ای جامع برای تبدیل اسناد دفترچه‌ای به اسناد تک‌برگی اجرا کرده است.

اما این تغییر، برخلاف تصور اولیه، یک فرایند ساده و اداری نیست؛ بلکه در بسیاری از موارد، پیچیدگی‌های حقوقی و مستنداتی وجود دارد که اگر به‌درستی مدیریت نشود، ممکن است باعث بروز مشکلات جدی برای مالکین و حتی مانع نقل‌وانتقال شود.

از همین رو آگاهی از چالش‌های تعویض سند دفترچه‌ای و شناخت دقیق الزامات قانونی، حقوقی و سامانه‌ای آن، اهمیت بنیادی پیدا می‌کند.

ماهیت سند دفترچه‌ای و دلایل الزام به تعویض آن

سند مالکیت دفترچه‌ای که سال‌ها در فرآیند نقل‌وانتقال املاک استفاده می‌شد، به دلیل ویژگی‌هایی مانند چندبرگی بودن، دست‌نویس بودن بخش‌هایی از اطلاعات، امکان تغییرات دستی و نبود سامانه یکپارچه، زمینه جعل، اختلافات ثبتی، تداخل حدود و مشکلات متعدد را فراهم می‌کرد.

تبدیل اسناد دفترچه‌ای به سند تک‌برگی چند هدف کلیدی دارد:

·  یکپارچگی اطلاعات مالکیت در سامانه‌های ثبتی

·  کاهش اختلافات و جلوگیری از تعارض در حدود و مساحت

·  جلوگیری از جعل و مخدوش‌سازی اسناد

·   افزایش سرعت و شفافیت در نقل‌وانتقال

·  سهولت استعلام و بررسی سوابق

با وجود این اهداف مثبت، مشکلات متعدد اجرایی و حقوقی به‌وجود آمده است که محور اصلی این کارگاه را تشکیل می‌دهد.

چالش‌ اول: عدم تطابق اطلاعات سند دفترچه‌ای با وضعیت واقعی ملک

یکی از رایج‌ترین مشکلات در روند تعویض سند دفترچه‌ای، عدم هماهنگی میان اطلاعات سند با وضعیت فعلی ملک است. این موارد شامل:

·  اختلاف در مساحت واقعی و مساحت ثبتی

·  تغییرات در بنا بدون درج در پرونده ثبتی

·  مغایرت در شماره پلاک، بخش، یا حدود اربعه

·  وجود اختلافات قدیمی که هرگز اصلاح نشده

·  مشکلات مربوط به افراز، تفکیک یا الحاق

این اختلاف‌ها ممکن است باعث توقف کامل فرآیند یا نیاز به طی مراحل کارشناسی، نقشه‌برداری و سابقه‌خوانی شود.

چالش دوم: مشکلات وقفی، مشاعی و ارثی

در بسیاری از املاک دارای سند دفترچه‌ای، وضعیت حقوقی ملک پیچیده است؛ به‌خصوص:

·  املاک مشاعی که هر شریک باید برای تعویض سند همکاری کند

·  املاک وقفی که نیازمند استعلامات خاص و تایید سازمان اوقاف هستند

·  املاک ارثی که بدون تعیین تکلیف ماترک یا بدون تقسیم‌نامه رسمی هستند

·  این موارد باعث تأخیر، ایجاد اختلاف بین مالکین و حتی توقف کامل روند تعویض می‌شود.

چالش سوم: مشکلات ناشی از نقشه یو.تی.ام (UTM)

تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک‌برگی بدون نقشه UTM قابل انجام نیست. اما تهیه این نقشه خود با چالش‌هایی مواجه است:

·  هزینه‌های نسبتاً بالا

·  مشکلات فنی در برداشت دقیق مختصات

·  اختلاف در تعیین حدود با املاک مجاور

·  عدم وجود سابقه ثبتی دقیق برای تطبیق نقشه

در بسیاری از پرونده‌ها، اختلافات ناشی از همین نقشه منجر به ارجاع پرونده به کارشناسی‌های متعدد می‌شود.

چالش چهارم: توقیف‌ها، بازداشت‌ها و بدهی‌های ثبتی و مالیاتی

وجود هرگونه بازداشت یا توقیف روی ملک، حتی اگر قدیمی باشد، مانع جدی در تعویض سند دفترچه‌ای است. موارد زیر معمولاً مانع انجام کار می‌شوند:

·   بازداشت اجرائیه‌ ثبتی

·   توقیف قضائی

·   بدهی مالیاتی نقل‌وانتقال

·   بدهی شهرداری

·   بدهی‌های بانکی یا رهن‌های قدیمی

در بسیاری از پرونده‌ها، مالک حتی از این توقیف‌ها اطلاع نداشته و همین موضوع باعث ایجاد چالش حقوقی جدی می‌شود.

چالش پنجم: مشکلات ناشی از سابقه ثبتی و پرونده‌های قدیمی

پرونده‌های املاک دارای اسناد دفترچه‌ای اغلب قدیمی، ناقص یا مخدوش هستند:

·   وجود پرونده‌های ثبتی در بخش‌های مختلف

·  فقدان برخی صفحات پرونده

·  اشتباهات تایپی یا ثبتی قدیمی

·  عدم ثبت برخی نقل‌وانتقالات در سیستم

این مشکلات روند تبدیل سند را پیچیده کرده و موجب اطاله کار می‌شود.

چالش ششم: اختلافات بین مالکین و ادعاهای همسایگان

در زمان برداشت نقشه، انجام استعلام یا تطبیق سند، همسایگان ممکن است نسبت به حدود ملک ادعا کنند. این اختلافات منجر به:

·  توقف کامل پرونده

·  ارجاع به هیأت حل اختلاف

·  نیاز به کارشناسی رسمی

·  ایجاد پرونده قضائی

این بخش یکی از زمان‌برترین چالش‌های تعویض سند دفترچه‌ای است.

چالش هفتم: مشکلات سامانه‌ای و فرایند الکترونیکی

با الکترونیکی شدن فرآیند‌ها، مشکلات زیر رایج شده است:

·  عدم تطابق اطلاعات در سامانه‌های مختلف

·  خطا در بارگذاری اطلاعات قدیمی

·  اشتباهات سیستمی هنگام استعلام

·  ناهماهنگی بین ادارات ثبت و دفاتر اسناد

در بسیاری از موارد، مالک باید چندین بار مراجعه کند تا اشتباهات سامانه‌ای اصلاح شود.

نتیجه‌گیری: اهمیت آگاهی و تحلیل چالش‌های تعویض سند دفترچه‌ای

تعویض سند دفترچه‌ای یک فرایند اداری ساده نیست؛ بلکه مجموعه‌ای از چالش‌های حقوقی، ثبتی، کارشناسی و سامانه‌ای در مسیر آن قرار دارد.

عدم شناخت این چالش‌ها می‌تواند منجر به:

·  تأخیرهای طولانی

·  بروز اختلافات جدید

·  نیاز به طرح دعوا

·  هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده

·  توقف کامل فرآیند تعویض سند

این کارگاه دقیقاً با هدف تحلیل عمیق این چالش‌ها، بررسی مصادیق واقعی، مرور پرونده‌های عملی و ارائه راهکارهای کاربردی برگزار می‌شود تا شرکت‌کنندگان بتوانند با آگاهی کامل و بدون مشکل، مراحل تبدیل سند را طی کنند یا پرونده‌های مربوط به دیگران را مدیریت نمایند.